Desde Notaría Mª Paz Sánchez – Osorio Rivas queremos mantenerles informados de toda la actualidad fiscal. Hay ciertos temas que preocupan y desconciertan más a la población, y uno de ellos es la reciente modificación en el impuesto de la plusvalía municipal. Por eso, desde nuestra notaría vamos a intentar explicarlo y así, resolver todas las dudas que puedan surgir, respecto a este asunto.

La plusvalía municipal es uno de los impuestos más conocidos por los españoles y junto con el IBI (Impuesto sobre Bienes e Inmuebles), uno de los más recaudatorios y que más ingresos generan en los ayuntamientos municipales.

Este impuesto ha sufrido diversas modificaciones, después de que el Tribunal Constitucional declarara, el pasado 26 de octubre, la inconstitucionalidad del sistema de cálculo de la base imponible de dicho tributo. Por ello, el Gobierno aprobó el pasado 10 de noviembre, el nuevo sistema de cálculo del impuesto de plusvalía.

Le contamos un poco más sobre este impuesto, los cambios que ha sufrido y cómo puede afectarle.

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten, haya o no edificación en dichos terrenos.

Este impuesto lo abonan los contribuyentes que venden una vivienda, la heredan o la reciben en donación, y grava aquella parte de ganancia obtenida en la transmisión, que responde a la revalorización del suelo público sobre el que el inmueble está construido.

¿Quién y cuándo debe pagarla?

La plusvalía municipal la paga, en el caso de compraventa, el vendedor de la vivienda. Cuando el impuesto es por donaciones, la persona que recibe la donación es la que debe pagarlo. En estos dos casos, venta y donación, el plazo para pagar el impuesto será de 30 días hábiles desde la fecha de la venta o donación.

Por último, cuando se trata de las herencias, son los herederos los que deben hacerse cargo del impuesto y el plazo para presentar la plusvalía municipal esde 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.

¿Cómo se calculaba el pago?

Hasta el pasado 10 de noviembre, la cuota que se debía pagar por la plusvalía se calculaba aplicando el impuesto municipal (diferente en cada municipio) a la base imponible. El cambio actual es que la nueva ley modifica el cálculo de esta base imponible.

¿Cómo se calcula ahora el pago de la plusvalía municipal? ¿Qué opciones tiene el contribuyente?

A partir de ahora, el contribuyente podrá elegir entre dos fórmulas, para calcular su plusvalía municipal, y elegir la que más le beneficie a la hora del resultado.

• La plusvalía real: en este caso se determina el impuesto en función a la ganancia obtenida por el contribuyente con la transmisión. Se calcula restando al precio de venta del inmueble el de adquisición. Si el ciudadano escoge esta opción, debe saber que los ayuntamientos podrán comprobar el cálculo y resultado.

• Por otro lado, se mantiene el cálculo objetivo, pero con novedades: habrá modificaciones en la aplicación de los coeficientes, sustituyendo los porcentajes anuales que se empleaban anteriormente por unos coeficientes máximos fijados por el Estado y que se basan en los años transcurridos desde la compra del inmueble. Además, esos coeficientes se actualizarán año a año para que se adapten siempre a la evolución del mercado inmobiliario.

En este sistema, se les reconoce a los ayuntamientos la posibilidad de corregir hasta un 15%, a la baja, los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Con esto, se garantizan que el tributo siempre esté adaptado a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Les dejamos una tabla con los nuevos coeficientes máximos fijados estatalmente, que se actualizarán anualmente, y que en ningún caso pueden ser excedidos por los ayuntamientos:

Otra novedad que se introduce en esta ley es que el impuesto de plusvalía no deberá pagarse si no se ha obtenido ganancia, algo que ya se venía aplicando por la jurisprudencia del Constitucional desde años atrás.

Si en la operación, el contribuyente no ha obtenido ganancia, éste deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten dicha transmisión y adquisición. De esta forma se constatará la inexistencia de incremento de valor, que deberá ser comprobada por los ayuntamientos.

Por lo tanto, no se gravarán las operaciones que supongan pérdida o ausencia de ganancia para el contribuyente.

Un último cambio que se recoge en esta ley es que las plusvalías generadas en menos de un año, ahora sí deben tributar. En la modificación se ha añadido un apartado para penalizar a las compraventas que puedan tener un carácter más especulativo. Para evitarlo, a partir de ahora se gravarán las plusvalías en las que el periodo transcurrido entre la fecha de adquisición y de transmisión sea menor a un año.

¿Qué pasa si formalicé mi operación entre la publicación del Tribunal Constitucional y el 10 de noviembre?

Al llevarse a cabo la operación en pleno vacío legal, no se debe pagar el impuesto de plusvalía municipal, pues sería inexigible.

¿Cuándo se deben adaptar los ayuntamientos a la nueva norma?

Los ayuntamientos disponen de un plazo de seis meses para adaptar las ordenanzas municipales a la nueva norma establecida.

Desde nuestra notaría esperamos haberles aclarado sus dudas sobre la plusvalía municipal, aún así, nos ponemos a su disposición para cualquier cuestión respecto a este u otro asunto. Nuestro equipo de profesionales, estará encantado de informarle y ayudarle.