Es cierto, como afirma el Preámbulo de la nueva Ley 5/2019 de 15 de marzo, que la regulación de los contratos de crédito inmobiliario “desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social”. Por ello, el legislador español ha aprobado esta Ley de Crédito Inmobiliario —ya en vigor— que persigue la transparencia y garantizar que quien firma una escritura lo hace conociendo y comprendiendo todo su contenido.
Aún así, y más allá de la peculiaridad española, hay que recordar que la nueva ley nace en cumplimiento de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. A partir de la cual, el legislador ha tenido en cuenta especialmente, como señala la propia Directiva, “que la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero”, lo cual ha tenido graves consecuencias sociales y económicas.
Es siempre oportuno recordar que el sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, “ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno”, como prosigue ese mismo Preámbulo.
Mayor confianza en el mercado inmobiliario
La Ley 5/2019, no lo podemos ignorar, es un tirón de orejas a las reglas del juego existentes hasta ahora y a los que denomina “participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito”.
El papel, precisamente, de los intermediarios financieros es, en buena medida, lo que el nuevo texto legal pretende revisar. Porque con la anterior legislación es cierto que se dieron situaciones que podemos calificar, cuanto menos, de penosas, en el sentido que hubo personas que no fueron realmente conscientes de la dimensión de los compromisos que asumían y que lo que, en un principio, podía ser asumible al cabo de los años se demostró inabarcable. Dicho de otro modo, la nueva ley busca devolver la confianza en el mercado hipotecario para uso residencial.
Son tres aspectos en los que incide, especialmente, la ley. La primera la podemos llamar “normas de transparencia y de conducta” que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito. El segundo es el nuevo régimen jurídico que regula lo que la ley llama “la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario”. El tercero, finalmente, el régimen sancionador.
En definitiva, el objetivo último es, y cito una vez más el Preámbulo, “reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda”.
Nos interesa, en particular, destacar uno de los aspectos más novedosos de la Ley, como es la regulación detallada de la fase precontractual, imponiendo no solo la transparencia, sino, además, trasladándola por la plataforma telemática de la función pública notarial.
En este sentido, y como se explica en la propia norma, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, “se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material”.
El deber del notario de asesorar imparcialmente
Esa carga recae —sino del todo, en parte— en el notario. El artículo 14 señala que cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la entidad bancaria debe advertir de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. Lo que nos pide la ley es que los notarios informemos detalladamente “sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación”.
Así que al notario se nos impone el deber de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato. Y también la obligación de comprobar tanto los plazos como los demás requisitos que permitan considerar cumplido el citado principio de transparencia material, “especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato”. Sin ello no será posible autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.
Como notarios verificaremos toda la documentación acreditativa de los requisitos que prevé la ley. “En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el acta —dice el artículo 15.2.c—, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica”.
Igualmente, a los notarios nos exige la ley hacer al prestatario un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. Visto de otro modo, si el notario estima que la documentación resulta incompleta, y por tanto el prestatario no tiene toda la información, no podremos autorizar el acta.
Obligaciones e incumplimientos del notario
Este acta de transparencia material, además, debemos extenderla, y ante la presencia del prestatario, como muy tarde “el día anterior al de la autorización de la escritura pública”. Sin el acta no será posible autorizarse la escritura del préstamo. En la escritura de préstamo hipotecario, además, es obligatorio, también, la inclusión de una reseña identificativa, con el número de protocolo, notario autorizante y fecha de autorización. Así como la afirmación, bajo nuestra responsabilidad, de que de acuerdo con el acta el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en la Ley 5/2019. Tanto es así que los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste esta reseña.
Entre las disposiciones adicionales de la ley, doce en total, se incluyen “las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario”.
Básicamente, solo impone la obligatoriedad al “notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley” de entregar o remitir telemáticamente al prestatario copia simple sin coste. Por último, la disposición final sexta añade que el incumplimiento, por parte del notario, del periodo de información precontractual o de levantamiento del acta supondrá, además, una “infracción muy grave”.
Una ley con buena acogida
Aunque permanezcan algunas dudas de interpretación, o sobre determinadas operaciones, podemos deducir que este cambio fundamental en las reglas de juego del crédito inmobiliario está siendo bien acogido por el prestatario, el cliente, el ciudadano que firma un préstamo hipotecario para uso residencial. Especialmente, con la imposición de la transparencia informativa, en la que el notario desempeña un papel fundamental.
A modo de conclusión, habría que ahondar en lo positivo de la ley y la buena recepción que está teniendo. Sobre todo, con el hecho de que ya no sea necesario firmar en un único día toda la operación. Esto hacía que, por los nervios del momento, muchos clientes estuvieran más pendientes de las llaves o de la mudanza que tenían que hacer que del compromiso que estaban asumiendo. Hoy hay un periodo de reflexión, de sosiego, que hace que el día de la firma de las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario estén más tranquilos, pues sus dudas ya quedaron resueltas el día que se formalizó el acta notarial.
